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中国房地产问题浅析
更新时间:2015-11-17 15:32:06  |  点击次数:1330次
  中国的房地产市场,其实严格的说,并不是真正意义上的市场,首先,土地和房屋的流转模式是由政府行为决定的。我国宪法明确规定,城市土地属于国家,郊区及农村土地属于集体所有,法律不允许居民自建房居住,也不允许集体土地上建造的房子合法流通,只有地方政府征用土地后,以国家名义高价拍卖给开发商,由开发商开发成商品房后方可自由流通。土地征用后再拍卖而且只能拍卖给房地产开发商,从表面上开,征用后将土地变为国家土地,并且給予被征地者合理补偿,拍卖也是根据“价高者得之”的市场原则,政府好像是严格的依法办事,好像遵循市场规律,但实际上这完全是一个政府行为,因为征用和拍卖仅仅凭政府的一纸红头文件,便可使原来的土地一下子会升值数十倍,甚至上百倍,通过这一行为获利的只有地方政府和开发商,除了GDP和房价虚高外,并未创造任何社会财富。其次,房地产开发商这一特殊行业也是由政府刻意制造出来的。中国的房地产开发商,既不规划设计、也不监理建筑,既无自有资金,又不创造社会财富,既不断的给中国经济制造风险,又将自身的风险及时转嫁给银行和消费者,用曹建海的话说,这是一个不创造任何财富,靠倒卖土地和哄抬房价牟取暴利的皮包公司而已。但就是这样一个怪胎,却能在中国呼风唤雨。最后,在资本流转上,国有商业银行唯地方政府马首是瞻,既不愿失去房产这一所谓的“优质贷款项目”,更不愿担上影响地方经济发展的罪名,于是银行置资金安全于不顾,天量信贷资产涌向房地产市场.我们不能说银行的领导都是没有看到风险和泡沫的傻子,怪只怪银行也可以转嫁风险,因为银行是国有的,国家不会看着自己的银行因呆账坏账太多或资产缩水而破产的,这就是银行的底线。所以,中国的房地产,看起来是开放商投资在搞,其实是银行在搞,但说到底还是冤大头的国家和人民在搞。从这个意义上说,房价,涨,百姓苦,跌,百姓苦。
    中国房地产问题已经成为一个牵一发而动全身的难题。虽然,如曹建海、时寒冰、牛刀“房地产三剑客”及无数关注民生,关注中国经济的人已经认识到房地产泡沫化严重的问题,认识到房地产绑架中国经济,绑架人们幸福的事实,也提出了许多合理化的建议,特别是曹建海通过系统研究,做出了高房价必将回落的大胆预测。近期,国务院调控房价的宏观政策也相继出台,北京等一线城市房价也出现回落,这似乎朝着曹先生《向高房价宣战》中预言的方向发展,但是,从长远来看,本人对中国的房地产市场能否回归到解决民生居住的起点,能否彻底给民生,给中国经济松绑持悲观态度。因为,房价问题本身不是单纯的经济问题,其运作也不是正常化的市场方式,目前的房价问题已成为中国经济问题乃至社会问题的圆心所在,它关系到中央与地方关系,关系到国家发展经济的思路和战略,关系到银行资金安全,关系到反腐倡廉,关系到内需与民生,关系到就业与社会稳定等等。因此,所谓的需求无限必将决定房价上涨论,所谓的宏观调控将抑制房价回落论都是非常片面的,或者说即使理论很完美,在现实中也是行不通的,任志强说错了吗,理性的思考一下,任大炮的言论好像很有道理,牛刀说错了吗,好像也没有。但为什么只要任志强的言论一出,必遭围攻?为什么很多人在09年初听了牛刀房价要跌的预测后没有买房子而后悔不已?可见,任何出于良好出发点的调控政策或者即使非常科学的预测都是不能左右其趋势的。所以,我们批评房地产开发商的贪婪也好,批评政府致民生于不顾的不作为也好,批评投机客的血腥也好,都是不能解决实际问题的,因为,除了只知道批评的人以外,其他置身于这一链条中的主体,无论中央及地方政府,还是开发商、银行、投机客等,我想他们对整个问题的认识都是比较清楚的,因为只有对全局有了宏观地认识后,地产商才敢肆无忌惮的圈地,银行才敢无所顾忌的放贷款,炒房客才敢倒买倒卖。所以问题的根源是整个体制和模式存在问题,而且,利益和矛盾的错综复杂程度现在已到了积重难返的地步,因此,谁要改变这个虽然大家都知道有问题的体制和模式,那么马上受损失甚至完蛋的就是谁。所以,解决房地产问题,不是简单的调控和利益大小博弈那么简单,必须作为一个系统的大工程来多管齐下。为此,至少应从以下几点着手:
    1、改变经济发展思路,中国经济应“去GDP”,代之以藏富于民,扩大内部需求的可持续发展模式;在对产业的定位与扶持力度上,要将能够给国家创造财富的基础产业,和能提升各尖端行业国际竞争力的技术研发作为支柱予以大力支持,而不是将一个本身就不健康并且制造了诸多社会问题的房地产行业作为支柱产业并大力扶植。近十年来,我们已经潜意识的把保证GDP不低于7%作为目标,也作为衡量政府工作标准的主要尺度,但是我们的GDP构成中,“由钢筋水泥所搭建的GDP”,也就是常说的投资占了70%左右的比重,而钢筋水泥的投资并不具有可持续性,除非今年建成明年拆除,或者建了六环建七环,直至N环,或者建了高速公路,再建高速铁路,但问题是土地终究是有限的,建这么多的路和桥梁使用率和投资回报率究竟有多高?是否能收回成本?现实的问题是实体经济已经被依靠钢筋水泥的GDP压得奄奄一息,当国人沉浸在“炒”的热潮中时候,粮油米棉等真正关系到国计民生的领域已经被新帝国主义垄断资本大量吞噬,请不要再饮鸠止渴,不要过度透支子孙后代的生存环境。我们的GDP可以不保八,甚至短时间内可以为0,只要我们的实体经济坚挺不倒,只要我们的CPI不像房价一样迅猛增长,只要我们的子孙后代不要再过100多年前中国人过的那种日子,GDP究竟有什么大不了的?唯一的问题只能是部分依靠GDP获益的群体的垂死挣扎。
    2、改变对地方官员的考核及问责模式。在改变经济科学发展观提出来已经很多年了,可是依靠GDP的高低来决定官员升迁的官场潜规则却丝毫没有改变。可能有无数的地方官员认识到单纯GDP经济导致资源贱卖,导致重复建设的诸多弊端,可能有无数的银行领导认识到开发商拿着银行的钱盖房子,投机客拿着银行的钱钞房子,银行的钱很不安全,但是不会有一个官员会拿着自己的政治前途去和GDP叫板,没有一个银行的领导会错失房地产这一国家大力扶持项目的优质贷款。为官一方,只管一时,不管一世,“今日官不管昨日事,昨日官更不管昨日事的”的问责模式不改变,国有资产流失,百姓生活疾苦这些问题即使是一杯毒酒,对所有官员来说却是甘甜无比的佳饮。我们现在大力提倡和谐社会,这从一侧面说明现实中有很多不和谐的因素,我想对官员的政绩考核能不能用一个包括经济结构与速度、安全事故发生数量、贪污腐败的发现与惩治率、民生与群众满意度、环境与资源的改善与保有量等内容的“和谐指数”来取代GDP的单一考核?能不能创造出一个对前任官员在离任后一定年限内(3-5年)进行一个在任期贡献与损失比,或者创造的财富与制造的麻烦比来制约目前这种为官一任内短视的发展行为?
    3、在宏观调控上要推行围绕房地产市场所开展的“大调控”。首先,政府要将解决低收入群体的居住问题作为首先目标,要着眼于长远,重新调整经济适用房、限价房,廉租房、商品房所占的比例,解决小产权房等历史遗留问题,根据城镇人口的实际收入、流动定居情况,实现“居者有所住”。重点是抑制商品房在整个房地产投入中所占的比例。因为,现实的问题是,有钱的,有权的早已经解决了住房问题,房价的涨与跌对他们而言,基本上都是旱涝保收;而低收入群体,我说的是一线城市中月收入在6000-10000元左右,二线城市中月收入在5000-6000元左右的白领阶层,不包括农民工和毕业后参加工作不久者,别说房价继续涨,即使在现在的基础上再降30%,我想10年内对他们来说,买商品房仍只是个梦想。另外,先不说商品房价格能否降下来,即使房价大跌,穷人仍然买是不起房的,因为房地产在开发时,是被开发商垄断的,但在销售领域却是市场化运作的,这就给人一种供不应求的感觉,如果房间降了,即使政府再调控,仍然很难禁止有钱人囤积房产后再待价而沽;另外,如果房价降了,从房地产市场退出来的钱,必将冲向消费品领域,这势必会推高通货膨胀,穷人还是腾不出钱买商品房。所以,政府在通过货币政策调控的同时,重点是做好城乡建设的规划与布局,允许一定范围内(如城乡结合部,乡镇等地)自建房,同时,在城市大力发展限价房,经济适用房,廉租房,抑制商品房,同时,通过象征性收取一定费用,将一定面积和户型范围内的小产权房合法化,才是解决房地产问题的釜底抽薪之计。在房地产货币政策上坚持全面宏观调控,通过加息、从紧货币政策紧缩银根,从而切断炒作房地产市场的资金链;在中央与地方财税关系上,如果大幅度降低开发商品房的比例能够实现的话,完全可以将土地拍卖所得转为国家财政收入,地方财政代之以来源稳定,且增长平缓的物业税上,这样对地方热衷于征地卖地也是一个釜底抽薪之策。当然,一旦这样做的话,GDP很可能马上缩水,但GDP本来就是吹出来的,如今为了持续发展,将它请下神坛有何不可?
    4、重拳惩治房地产市场的腐败和黑恶势力,不铁拳治吏,不打黑除恶,一切举措的执行力势必大打折扣。中国的房地产市场并不健康,但却能越来越火爆,究其根源,应该在于从征地拆迁,到拍卖建筑,整个开发过程中有一根巨大的利益链条。这几个主要环节滋生出了官、商、暴力集团几何式增长的经济利益。前面说了,国家在是否通过强势的调控政策把房价降下来的问题上,一直面临着两难选择。中国房价已经成为中国经济的晴雨表,一旦房价降了,经济势必受影响,而且,国有商业银行必将产生大批呆坏账,从而导致资产缩水,维持房价吧,美国、日本的昨天很可能就是中国的明天。如果通过惩治腐败,将国有商业银行在房地产市场损失的钱从腐败官员和房地产商那里拿回来,这既是一种弥补,也是国家下定决心调控的动力所在。另外,腐败与打黑给人们对于房产未来的预期不亚于宏观调控。或许,有人会说,我这是痴人说梦,发腐打黑谈何容易,况且这些钱简直就是杯水车薪。首先,什么事情都容易的话那世界上就没有事情可做了,其次,看看现在已经被法律制裁的官员的贪污受贿金额,就知道这些钱究竟有多少了。当然,这样做在技术上还存在一个问题,就是一旦治吏,必定会引发财产向国外的大量转移,反而帮了外国人忙的难题。但是,技术上的问题总是有解决办法的,比如,法律的手段而且是惯用的手段,以追缴赃款数额决定刑罚,行政的手段是限制公务员亲属在外置业等,总之不能因为技术上的问题而放任贪腐的蔓延。
    5、重建社会秩序。做好以上几点的同时,必须从思想文化,运行秩序上进行配套治理,让积极健康的思想文化而非既得利益集团的歪理邪说来引领社会潮流,让社会各阶层的人们能够通过自身的勤奋努力而不是通过世袭官僚资本来获得社会地位和财富。孙立平曾说过:“制度的失败,往往不是制度本身的原因,如果制度赖以运行的基本秩序遭到破坏,制度的失败是注定的。”近期,国家和地方政府明文鼓励通过发展限价房解决低收入群体住房问题,但是,山西、深圳等地马上爆出“限价房成为公务员福利房”、“家住高档住宅甚至别墅的海关人员申领限价房”的丑闻,这是我们的公务员队伍的丑闻;而普通民众为了多分一套房子,政策一出,突击性的假结婚、假离婚,类似新闻俯拾皆是。诚然,房子是压在人们头上的一座大山,但为什么有房子甚至有豪宅的人,仍然还要挤占本该属于弱势群体的,狭小的居息之所?为什么弱势群体为了多获一套房子,全然置自己的信誉于不顾?这就是我们一部分学者一直以来以“西方月亮比中国圆”的思维模式所鼓吹的自由主义,个人主义酿成的祸根。从公务员到老百姓,从有钱人到穷人,人的信用和尊严已经被利益吞噬殆尽,这比没有房子住更可怕。
    就个人而言,关于中国房地产市场存在的问题和难题,能写得也就这么多。我想,能认识到这些问题的,甚至认识更加深刻的人因该是不计其数,认识问题虽然重要,但仅仅是个开始,或者只能是纸上谈兵,问题能不能解决,中国房地产市场究竟会何去何从,所有的预言只能是预言者的大胆猜测。如果有人问我,房价究竟能不能降下来,何时买房为最佳时机,我只能说,如果你现在还没有房子住或者想更好改善居住条件,那么只要你手里的钱能够买得起房子,那你直接买房就行了,不要听信任何人的预测,因为买贵了,是自己住,买便宜了,还是自己住,房子的价值正是满足你居住的需求,与其买前犹豫不决,买后患得患失,还不如买时果断出手,买完后把时间和精力省下来好好赚钱;如果你想买套房子用于投资或用来保值,你可以按照现在的行情计算一下房屋的租售比,如果觉得回报远远高于储蓄(至少是储蓄回报的2倍左右吧,因为目前来看房子的寿命一般是50年左右,我不敢保证50年内中国经济没有萧条的时候,所以不敢保证利率永远不会上调或者你的房子能不间断的租出去),那就大胆的买吧;如果你手里有很多闲钱,就是想投机一把,请原谅我不能告诉你答案,还是看你自己的悟性和运气吧。
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