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中国房地产现状的分析及应对措施
更新时间:2015-11-17 15:31:01  |  点击次数:1381次

      改革开放以来,中国经济飞速发展,房地产产业可以说是迎来了发展的春天。我国房地产行业自市场化改革之后,经过十多年的发展,行业的产业规模不断扩大,不仅推动了国民经济的发展,同时对改善城镇居民居住环境,促进城镇化进程做出了突出贡献。然而房地产行业的发展时间较短,经验不足,房地产的发展也出现了一系列问题。
      关于中国房地产的发展现状,众说纷纭。然而中国房地产确实面临着房价泡沫严重,房地产激化社会矛盾,房地产畸形抑制社会消费和产业资本过量流入房地产领域,这些困境都严重抑制着中国房地产产业的健康发展。
首先是中国房地产供求矛盾十分突出。供给方而,土地足影响房地产供给的主要因素。而在需求方面,人均可支配收入、城市人口和房价足影响房地产需求的主要因素。房地产作为一种产业,与其他产业相比较,存在着严重的供给方而市场化不足而需求方面市化过度的现象。造成这种现象的一个重要原因,在于供给方面的土地的稀缺性与不可再生性。对于一般商品来说,当市场上出现供不应求,价格上涨,就会吸引生产资源转移种商品生产上来,商品出现供大于求,价格下跌。然而,房地产商品则不是这样。土地的空间特性决定可供利用土地资源的稀缺性。而随着经济社会的发展和人口的增加,对土地的需求又存在着不断扩大的趋势。因此形成了越来越突出的房地产供给和需求的矛盾。

其次是房地产供给市场化不足下的“房屋空置”现象。一般情况下,当需求大于供给时,应当是供给不足,然而我国房地产却出现“房屋空置”现象。造成这种现象的原因,正是中国房地产行业问题之所在。经济发展不平衡,社会不公平,分配不均,造成可用房价与人均收入的比值过大,房地产泡沫经济化。另一方面由于房地产既是消费品又是投资品的特性,随着新一轮房产行情的到来,许多房地产开发商预期房价将会不断上涨,所以故
意捂盘不卖。因此造成一边是大量的房屋闲置,一边是大量的需要房屋的工薪阶层和普通百姓住不上上房、买不起房、买不到房。

      最后是房地产市场运行监管和协调调控体系不完善,房改制度改革有待深化。当前有的开发企业经济实力和市场竞争力不强,房产开发交易行为小规范,虚假广告,公司欺诈,中介服务和物业管理中违法和违规行为等,还没有得到有效遏制,政府对房地产市场调控和监督有待进一步加强。同时,我国的市场化程度还不够高,房地产市场机制不够完善,住房供应体系还不健全,房地产市场的服务体系还远远不能适应居民住房消费需求,房地产中介服务市场也存在很多问题。不少家庭住房比较困难,适合我国国情的住房保障制度有待建立。

         造成中国房地产经济泡沫式发展的原因也是多方面的。首先是内部原因:房地产产业的特征决定了其产生泡沫经济的可能性。如房地产商品的特殊性,如上所述,房地产供求不平衡,房地产投资结构失调,提高了商品房空置率,同时又提高了经济适用房的价格,造成泡沫化经济。另外房地产既是一种实物资产,同时具有虚拟资产的特征。一方面房产在满足使用的同时,还具有独特的投资价值,可以获得财富的保值和增值,所有者通过出租和经营房屋获得收益;另一方面,房地产的交易可以脱离实物资产的转移,而表现为权属证书的转移,而房地产权属证书本身并没有价值,但它依托房地产交易市场的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利,如炒地皮、炒楼花等行为。还有就是土地资源的稀缺性,土地的稀缺性就会使地价运动脱离土地利用的实际价值而产生泡沫。地价具有虚构性,土地价格的虚拟资本性质,使地价运动有可能脱离土地利用的实际业绩而产生泡沫。
       当然人们的有限理性,非理性预期也加剧了房地产经济的泡沫化发展。人们的从众行为,投机行为,以及人性的一些弱点,贪婪与欲望也会加剧房地产经济的泡沫化发展

        其次就是外部原因:如政府政府宏观调控不当。房地产业对国民经济的发展有着重要的促进作用。因此,政府应该下大力气对该行业进行千预。例如我国住房制度改革、土地改革,以及国家出台政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建经济适用房等政策,都直接推动了我国房地产市场的高速增长。但是,这种政策的导向若无预控将使房地产开发过热,导致价格虚涨,空置率上升等,助长了泡沫的形成。 政府行为对房地产泡沫的影响主要表现在两个方面:一是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善的客观条件下,所采取政策的局限性。如土地供应采取的“双轨制’,政府对土地市场的计划干预过多或干预不力等。二是在土地供给有限和市场机制不完善的情况下,容易滋生权力寻租现象,为房地产泡沫的形成提供了温床。不论是何种情况的调控不当,都会不利于中国房产市场的健康发展,容易引起泡沫现象。
       金融机制不健全,具体表现为金融机构短视症和缺乏金融监管机构。金融机构在不确定信息和从众行为的驱使下,往往对未来的危机估计不足。在不健全的金融体制下,金融机构往往为追求市场份额、信贷规模,而忽视了对借款者的资信调查,低估了投资项目的潜在危机。尤其在经济“繁荣”时期,抵押物价值上扬,使得银行愿意为房地产部门提供更多的信贷,放松贷款条件。当投机商把这些资金投到炒作过程中时,就会加速房地产价格的上涨,造成经济结构失衡。在银行体制不健全的情况下,当房地产价格不断上涨,抵押物市值不断盘升时,银行见有利可图,往往低估了市场的潜在风险,把大量的贷款投向了房地产业,推动了地产泡沫的产生。于缺乏金融监管机构和房地产的高回报,使许多银行在贷款的实际操作过程中,违反了有关规定,向开发商发放大量贷款,甚至不去验证其信用等级。大量的资金涌向房地产市场,又缺乏必要的风险控制意识和手段,从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发,造成过度开发,而且各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,给泡沫的产生埋下了隐患。
      还有三外现象的推动,即外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产。三外现象很容易引起房地产市场的不正常发展,导致房价上涨,产生房地产泡沫。
      针对房地产经济发展中存在的问题,可以采取多方面的措施加以应对。首先,加强土地市场的调控,增加有效供给。①加大土地供给,闲置土地的大量存在,形成了土地的无效供应。尽管政府已经加大了土地的供应,但是相关政策的实施并没有贯彻到相关商品房的供给。对于闲置的土地,政府可以提高开发商的囤地代价,使其与土地增值税联系起来,同税收成正比。在政府官员方面,可以用管理化规范,对政府公务员住房公示制度得以加强。②增加信息透明度,国土资源部门和政府部门应加强信息公开,及时公开土地的供应计划,公告等。其次要发挥社会组织,媒体公众的监督作用,加强房地产开发商的信用建设,信用评级,形成动态监督机制,确保保障性住房的有效供应。
   合理引导住房消费,加强住房保障体系的建设。①加大保障性住房建设,当前住房保障型建设应该有以经济使用房,限价房为主转向以租赁型的廉租房,公租房为主。②扩大融资渠道,积极寻求私募,股权融资及各种自筹资金来扩大融资渠道。大力推进国企与政府背影的房地产基金借助自身雄厚的资金实力和广泛的社会募集资金。对低收入家庭采取低利率长期贷款的支持方式,对保障住房贷款要有政策性的优惠,大力支持廉租房建设。③政府介入保障房系统,要及时进行立法,规范从建设到经营的各个环节。同时要建立统一的信息平台,进行相关数据的分析评价。把商品房和保障性住房分离开来,避免保障性住房的流通。
加强金融监管防范金融风险。严格控制房地产的信贷额度,建立细致有效的评估体系,针对居民建立个人信用档案。金融机构应深化金融体制改革,实施金融创新工程,开发新的金融产品来分散金融风险。建立房地产资产证券化市场,努力拓宽融资渠道。优化资金配置,降低融资风险。加强对个人住房贷款管理,提高购买大二套住房的首付比例,禁购第三套住房。
大力发展实业,大力投资一些基础性的行业,租金社会经济的发展。缓解政府的土地财政依赖,从根本上决绝问题。完善土地收入管理使用方法,建立监督体系严格管理买地资金的使用,确保卖地收入更多的用于改善民生。严格限制政府囤地的规模,提高政府囤地成本。采取多种措施解决房地产行业发展中存在的问题。
 

 

 


    
      

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